自分で登記その② －所有権移転登記－
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私の場合は土地の購入からだったので、最初にするのは所有権移転登記だ。
これは文字通り
"売買、譲渡あるいは相続等に伴って不動産の持ち主が変わったこと"
を登記するものだ。
その土地には古家が建っており、所有権を私に移した後に取り壊すことにしていた。
だから、ひとまずは土地と古家双方の所有権を移す必要があった。
建売住宅の場合は経験がないので想像だが、土地の所有権はデベロッパー側にあり、
さらに建物の表題・保存登記もデベロッパーで完了させているはずなので、
私の場合と同様に、土地と建物をまとめて所有権移転登記すれば良いのだろうと思う。
大きなお金が動くため、売買契約は私の口座があるメインバンクの一室で行われた。
幸いまとまったお金があったため、ローンは組まず一括決済することにした。
その場には売主、土地の仲介業者、ハウスメーカーの営業担当、銀行の人がいた。
そして仲介業者が委託している司法書士も同席していた。
私は事前に登記は自分でやるから、ということを伝えていたので、
司法書士もその腹づもり(自分には依頼がこないこと)で同席していたようである。
その席で契約のサインをし、登記に必要な書類を受け取って法務局に向かった。
所有権移転登記には以下の書類が必要だ。
① 申請書
これはどの登記でも必要。
フォーマットも特に決まりはなく、必要なことが書かれていればいい。
私は同じように自分で登記をしたよ、というサイトからパクッたものを使って書いた。
調べればいくらでも出てくるが、法務省のHPに載ってるのは以下のようなものだ。
登記の種類ごとに書く内容は違うので注意が必要。
② 権利証または登記識別情報
法務局から発行される"この物件はあなたのものですよ"ということを証明する書類。
権利証というのは昔の言い方で、今の呼び名は登記識別情報という。
これは当然、売買契約時点の所有者である売主側が準備する。
③ 固定資産評価証明書
登記申請の際、物件の固定資産評価額に税率をかけた登録免許税を支払う必要がある。
その根拠となる評価額を証明するための書類。
これも売主側が準備するものだ。
④ 住民票の写し
勘違いしている人がよくいるが、"写し"というのはコピーのことではない。
原本を使いまわしたいから、という理由でコピーを提出しても認めてもらえない。
申請時に"原本返還希望"と書いて伝えれば、後で原本は返してもらえる。
いろんな登記で必要になるので、住民票の原本は返してもらった方がいい。
印鑑証明書なんかも同じ。
必要になるたびに役所に取りに行くのは手間も金もかかっていいことない。
⑤ 売買契約書
登記の手続き上の言い方では"登記原因証明情報"という面倒な呼び方。
要は"今回登記をする理由はこれです"という証明のこと。
売買契約書も原本還付を希望すれば後で返してもらえる。
⑥ 売主側の印鑑証明書と実印
ここはうろ覚えだが買主だった私は印鑑証明書までは確かいらなかったように思う。
印鑑証明書は売主側の売却意思を確認するために法務局が必要としているものなので。
まあ他の登記を続けてやるような場合には自分のも取っておいても良いとは思う。
⑦ 売主の委任状
この登記は買主である私に対して売主が
"所有権移転登記を任せます"
という意思を証明する必要がある。
そのために必要なのが委任状だ。
フォーマットは特に決まっていない。
これも必要なことが書いてあればそれでいいのでネットでいくらでも拾える。
⑧ 登録免許税
売買の場合だと固定資産評価額(売買価格ではない)の20/1000が取られる。
評価額1000万円の物件なら20万だ。
私の場合は、法務局へ着いたときに現金を準備していなかったことに気付き、
慌ててコンビニに行って下ろし、局内で税額分の収入印紙を購入して申請した。
他にも、売主が法人の場合は資格証明書も必要だ。
初めて自分で行う登記だったので、申請前に法務局の相談窓口を予約しておいた。
そして書類に不足や書き間違いがないかを確認してもらいながら申請した。
しかしそこはやはり役所だ。
私の書類に不備が多かったせいか受け付けた年配の担当者の態度が非常に悪い。
かなりの上から目線で頭にくる物言いだ。
しかし怒らせてしまっては申請がスムーズにいかなくなる。
ここは我慢だ。
そしてなんとか穏便に修正を済ませて登記申請は受理された。
次からは徹底的に調べてグウの音も出ないように申請してやる。
所有権移転の場合は、自分で作る書類は申請書くらいなので、そんなに大変ではない。
しかし他人から書類を預かり、譲り受けたものを登記しに行くわけなので、
売主側としては本当は素人の私よりもプロである司法書士に任せたいだろうと思う。
詰まるところ、自分で登記したいときにはしっかりと相手に信頼してもらうことだ。
ハウスメーカーや不動産業者の人と仲良くなっておくことも大切。
売買契約の場で初めて言うのではなく、事前の根回しも忘れずに。
